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北京力推自住吳哥窟型商品房
　　北京關鍵字廣告力推自住型商品房
　　編者按：北京正在強力推動usb其樓市調控新政“京七條”的落實，短短十幾天里，北京市不僅接連公佈了新政推出的自住型商品房的供地情況，甚至展出項目設計方案，供市民參觀和提意見。
　　那麼，北京民眾對這項政策有何反應？新政該如何落地？實施借貸過程中又該註意哪些關鍵問題？新政最終能實現其穩住房價的意圖嗎？
　　“如果能夠將一部分企事業單位的自留地投入到住宅用地供應，不但能在一定程度上緩解當前的供地壓力，也能促進未來自住型商支票借款品房更平穩地發展”
　　法治周末記者 趙晨熙
　　買東西打7折？這似乎是件很平常的事。但如果告訴你，這“東西”是房子，還是北京的房子，你還能“hold”住嗎？
　　就在國家統計局宣佈北京房價再度領漲全國的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的樓市調控新政“京七條”，推出“自住型商品房”(以下簡稱“自住房”)，意圖穩住房價。
　　這一次，北京市政府來“真格”的了。
　　新政推出後不久，就有多塊專門用地進行招拍掛；11月11日，北京市規劃委在位於前門的市規劃展覽館展出了7個自住型商品房項目設計方案，供市民參觀，並可留下意見和建議。這是前所未有的舉動。
　　儘管自住房項目還未開始興建，但在房價高企的北京，這項政策的出台，依然承載著民眾的希望。
　　“逼出來”的新政
　　11月11日晚，北京市民張力像往常一樣快速瀏覽著網頁新聞，忽然一則有關“北京市首批自住型商品房項目設計方案今起亮相”的新聞吸引了他的目光。
　　“這麼神速？”張力邊說邊順手抄起一張紙，記下了新聞中提到的展出項目方案的地址，“新政出台後，我一直在關註著，這個一定得去看看！”
　　自住型商品房，一個出現時間不長卻已不再陌生的名字。10月23日，北京市住建委、北京市發改委、北京市財政局、北京市國土局、北京市規劃委發佈《關於加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》。根據意見，自住房是在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。
　　意見規定，自住房以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；此外銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定，這也正是它迅速成為焦點的原因：“7折購房”。
　　房價高企不下的北京，為何要出台“7折優惠”的購房政策？對此，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強曾調侃稱，這是被房價“逼出來的”。
　　或許這並不是一句玩笑。就在意見發佈的前一日，國家統計局發佈數據顯示，9月份北京新建商品住宅、二手住宅價格指數同比漲幅位居70大城市之首，分別為20.6%和17.8%。
　　北京市住建委的工作人員向法治周末記者坦言，自住房的出台，正是為了遏制當前北京高企的房價漲幅、滿足剛需民眾的購房需求。
　　其實，北京推出自住房政策也並非“突然襲擊”，早在今年3月底“新國五條”實施細則在北京落地的過程中，就已初現端倪。
　　法治周末記者梳理髮現，在北京有關實施細則中，在確定今年房價目標時有這樣的表述：“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”
　　“未來北京住房供給將建成三元制的模式。”北京市住建委的工作人員向法治周末記者介紹，未來保障房占比20%，商品房占比80%，其中自住型商品房占比50%左右，即保障房和自住型商品房以及普通商品房的比例大概為1：2：2。
　　為“夾心層”所設計
　　自住型商品房是不是真有7折的優惠？
　　以北京市朝陽區豆各莊擬建的自住房項目為例，該地塊的自住型商品房最高價已被限定在2.2萬元每平方米，而記者從房產中介處瞭解到，與其臨近的商品房小區富力又一城目前均價已達2.8萬元至3萬元每平方米，以此計算，其價格確已接近7折的優惠。
　　那麼，誰能享受到這個優惠呢？
　　答案是，所有符合限購資格的市民。其中本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，年滿25周歲的單身人士，以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭可以優先購買。
　　然而，在一些輪候家庭看來，自住房只是“聽起來很美”。今年30歲的北京市民陳平就是一名兩限房輪候者，對於推出自住房的消息，他並不興奮：“我覺得跟我沒多大關係，我還是買不起。”
　　陳平給記者算了一筆賬，按照當前豆各莊自住房項目限定的每平方米2.2萬元，買一套90平方米的自住房也要近200萬元，首付起碼要五六十萬元，以他目前每月3500元的工資，和家中加在一起不到30萬元的全部積蓄，連付首付都得去借錢，每月貸款更是無力償還。
　　陳平無奈地搖了搖頭：“真有這錢，我還用得著排兩限房嗎？”
　　“規定輪候家庭可以優先購買自住型商品房，是出於民生角度的考慮，而政策真正指向的是城市‘夾心層’。”北京中原地產市場研究部總監張大偉在接受法治周末記者採訪時指出，符合購買經適房和兩限房的家庭，資金收入畢竟有限，自住型商品房更多照顧的是游離在保障與市場之外的城市“夾心層”。
　　法治周末記者註意到，其實在政策推出時，北京市住建委的相關人員也曾多次公開表示，現在推出的自住型商品房，旨在解決過去面向夾心層這部分房源的缺失。
　　民眾擔心供不應求
　　7500元的月薪，超過了保障房的申請門檻，卻與日益瘋漲的北京房價“漸行漸遠”，27歲的北京小伙劉拓正是一名典型的“夾心層”，為了結婚買房，原本一直在尋找二手房的他，在聽說了自住房的消息後，很是興奮，但興奮過後，他又陷入了兩難的抉擇。
　　“按條件我肯定夠資格申請自住房，但就怕這也和經適房、兩限房一樣申請後就石沉大海了。到最後自住房沒買上，而房價也越來越高更買不起，落個竹籃打水一場空。”劉拓無奈地向記者表示，他準備暫時先緩緩，觀望觀望再說。
　　有此擔憂的並非劉拓一人，法治周末記者在隨後的採訪中發現，自住房的供給數量能否滿足實際需求，成為不少民眾擔心的首要問題。　　這種擔憂並非“杞人憂天”。法治周末記者瞭解到，其實關於自住房，北京市此前已有試點。
　　2010年5月，中國鐵建房地產集團有限公司通過“限房價、競地價”模式拍下房山區長陽鎮起步區6號地，建立長陽國際城項目，成為首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目。
　　據中鐵集團一名工作人員介紹，當時該項目每平方米12500元的價格比周邊在售的其他商品房每平方米便宜3000元，在北京首次購買住房的北京戶籍家庭、正在輪候保障性住房的家庭等三類住房剛性需求者可優先購買。
　　“雖然當時還沒有這個稱呼，但這一項目與如今的自住房非常相似。”上述工作人員說。2011年4月15日，該項目第一期開盤推出1594套住宅，而參與搖號的人竟高達9011人，供需比例達到1：6，供不應求。
　　對於新政下即將推出的自住房的供應數量，北京市住建部門已經給予了民眾“承諾”：今年年底前將形成兩萬套左右的用地供應，明年計劃推出5萬套左右。
　　自住房政策出台後，分別於11月4日和11月11日進行了兩次土地拍賣，拍賣結果似乎也給擔心的民眾吃了“定心丸”，截至目前，北京已經成交11宗配建自住房地塊，合計配建面積達126萬平方米。
　　北京市國土局官網也顯示，近期還有9宗配建自住房地塊將要拍賣，年底完成兩萬套的配建目標將不成問題。
　　另據法治周末記者瞭解，在11月11日的自住房設計方案展覽上，共展出分佈在海澱、朝陽、昌平、丰台4個區的7個項目，這些項目預計今年11月底完成供地，共可提供16020套自住房。
　　地段遠或失去吸引力
　　自住房的推出正在有條不紊地進行著，然而除了擔心供給數量外，很多民眾對於房屋質量也產生了擔憂：“政府要求比周邊商品房低30%，但開發商也不可能做虧本買賣，所以房子最終出來的質量會不會難以保障？”
　　民眾的擔憂也不無道理。有過多年建築設計經驗，曾參與過北京部分兩限房、經適房建設的設計師何平(化名)就向法治周末記者坦言：“按以往經驗看，一般利潤較低的住房與正常商品房相比，可能存在一定縮水。”但他強調，這種縮水並不是說在建築質量上存在問題，而是在房屋設計上“鑽空子”。
　　“比如正常的商品房層高應在兩米六七左右，而自住房可能層高最高就到2米5；此外，企業為了增加利潤，可能會提高容積率，這會使得房屋在戶型採光和樓間距等方面打一些折扣。”不過，何平表示，自住房剛剛推出，檢查力度較大，應該不會出現上述問題。相比之下，目前推出的自住房地段較遠，可能會影響其對一部分人的吸引力。
　　根據最早公佈的自住房土地供應的安排統計，北京市房協秘書長陳志曾介紹，這些自住房項目的地段均分佈在五環外，其中位於五環到六環間的地塊將占到66%，其餘34%的地塊位於六環外。 (下轉7版)  “說實話，自住房即使享有7折的優惠也不太便宜，而且地段都太遠，我沒什麼興趣。”33歲的北京小伙陳震也是一名“夾心層”，但與劉拓不同，自住房的推出，並沒有讓他停下通過中介尋找二手房的腳步。
　　陳震目前和父母一起住在東城區地壇附近，距離上班地點安定門騎車只有不到5分鐘的路程，這讓他無法想象如果購買了五環外的自住房會是什麼樣。“就算能坐地鐵，上下班高峰，一兩趟也擠不上去，路上耗費的時間太多。”陳震算了算，與其買五環外打7折的自住房，還不如在城裡看看四五十平方米的小戶型更划算。
　　針對地塊位置問題，法治周末記者從此次自住房設計方案展覽上最新瞭解到，目前自住房項目已經推出了3個位於五環以內的地塊，分別是朝陽區高井星牌建材廠地塊、百子灣14號地和丰台區大紅門油氈廠地塊，相關負責人也表示，交通便利是它們的優勢。
　　實地探訪：
　　周邊設施待完善
　　雖然法治周末記者從北京市住建委瞭解到，目前自住型商品房還未開建，但在11月11日的自住房規劃展覽上，相關部門已經為民眾勾勒出了自住房美好的未來：“1.6萬餘套自住型商品房，將配套11818個機動車位、31631個非機動車位以及幼兒園、托老所等公共服務設施……”
　　然而，規劃與當前現實仍存在一定的差距，法治周末記者曾於11月3日實地探訪位於東五環的首宗自住房項目基地——朝陽區豆各莊自住房項目，發現地塊周邊建設仍亟待完善。
　　豆各莊項目於今年9月4日被恆大地產集團競得，也被不少人認為是未來第一塊推出的自住房項目。11月3日，法治周末記者首先來到了地塊附近比較著名的“參照物”——富力又一城小區。雖然興建年代並不太長，但記者看到小區周邊設施已較為完備，銀行、超市、診所等一應俱全。
　　“這塊弄得挺棒的，就是交通還差點。”富力又一城住戶張先生告訴法治周末記者，目前該地段附近還未開通地鐵，地鐵7號線焦化廠站要到2014年年底才開通，現在出行附近有公交車348路和457路，小區也有自己的班車。附近即將開建的自住房項目張先生也知道，但他“奉勸”記者，“別去了，那邊什麼都沒有，現在還不行呢”。
　　沿著富力又一城向西行駛大約一二公里，向北拐進一條小路，便能到達豆各莊自住房項目地塊。與之前行駛暢通的水泥路面不同，這條小路仍為土路，且顛簸不平，一些存有積水的土坑不時“攔截”在道路上，路況較差。
　　法治周末記者看到，目前此處地塊的土地已基本平整完畢，幾個由渣土堆成的“小土坡”還沒有來得及清理，在地塊的最外側，建有一處白色的簡易房，幾名負責看管此地塊的工人在休息。
　　“對，這是恆大拿下的地，要蓋房子的。”負責看管的一名工人能向記者提供的信息只有這麼多，他表示目前該地塊還未進行開發，具體規劃方案他們也不清楚，“可能要明年才開始蓋。”
　　此地塊鄰近五環路，站在地塊中央，東南方向的“富力又一城”和西側東五環路高架橋上穿梭而過的車輛都依稀可見。但法治周末記者註意到，雖然與富力又一城相隔並不算遠，但目前該地塊附近沒有公交車站，也沒有任何配套設施，唯有附近的幾家工廠與地塊“交相呼應”。
　　記者觀察到，除了地塊西南側已經廢棄的焦化廠遺址外，距離地塊僅幾百米的地方便有3家工廠，其中北京富鵬混凝土有限公司和北京建工新建三公司是兩家混凝土廠，另一家則是北京東方石油化工有限公司助劑二廠。
　　記者瞭解到，助劑二廠已於2012年9月停工，年底廠址可能就會搬走，而兩家混凝土廠則依然在運作，其中富鵬混凝土廠距離該地塊的直線距離只有不到200米。
　　“邊上要蓋房我們知道。”富鵬混凝土廠的一名工作人員向法治周末記者透露，目前他們還未得到廠子會停工或搬走的消息。
　　“邊上的房子蓋起來後，混凝土廠離這麼近會不會有污染？”面對記者的提問，該工作人員撓了撓頭，“這個我也說不好咧，不過既然選這蓋房子，就應該沒什麼影響吧。”
　　針對自住房項目周邊存在的工廠未來是否會搬遷？法治周末記者也於11月4日致電了豆各莊鄉政府，工作人員表示目前還沒有出台詳細的規劃，但“這些廠子可能最多也就留一個，自住房只要蓋起來應該都會搬遷的”。
　　該工作人員同時表示，隨著自住房的興建，屆時周邊的配套設施也會相應配建。
　　當日，法治周末記者在該地塊附近轉了近一小時，發現此地來往行人、車輛稀少，只有附近幾家工廠的大型貨車，不時在這條泥濘的土路上穿行而過……
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